Reglamento Condominio Villas Jazmín 1

Artículo 1°. Quedan constituidos bajo el régimen de propiedad en condominio, los cuatro lotes que integran el FRACCIONAMIENTO VILLAS JAZMÍN 1: el lote I con 13 módulos de 6 departamentos cada uno; el lote II con 8 módulos de 6 departamentos cada uno y un módulo de 3 departamentos (módulo 6); el lote III con 8 módulos de 6 departamentos cada uno y un módulo de 3 departamentos (módulo 8); y el lote IV con 11 módulos de seis viviendas cada uno y 2 módulos de 3 departamentos (módulos 3 y 8), dando un total de 256 viviendas, ubicadas en el libramiento Cuernavaca-Cuautla número 18, Colonia Tabachines, Municipio de Yautepec de Zaragoza, Estado de Morelos, quedando determinados en la Escritura Constitutiva, la ubicación, superficies, colindancias, valor y descripción general de cada una de las partes del conjunto, así como los porcentajes correspondientes a cada uno de los propietarios de las áreas comunes.

Artículo 2°. Quedan bajo sujeción obligatoria de las presentes normas invariables de cumplimiento, todos los condóminos, arrendatarios o terceros en calidad de ocupantes, Administración, personal de mantenimiento y aquellos que eventualmente habitaran o prestaran sus servicios en el condominio.

Artículo 3°. El uso que se dé a las viviendas, accesos, estacionamientos, lugares de esparcimiento, servicios y demás, será exclusivamente habitacional.

Artículo 4°. Para efectos del presente Reglamento de Condominio y Administración, se denominará al mismo “EL REGLAMENTO”; a la persona que en calidad de propietario se encuentre en posesión de una de las viviendas del condominio “EL CONDÓMINO”; al Código Civil del Estado de Morelos “CÓDIGO CIVIL”; a la Ley de Ordenamiento Territorial y Asentamientos Humanos del Estado y Reglamento de Fraccionamientos, Condominios y Conjuntos Habitacionales del Estado de Morelos, “REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN”; y a la “Ley sobre el Régimen de Condominio de Inmuebles para el Estado de Morelos”, “LEY DE CONDOMINIO”.

Artículo 5°. El conjunto comprende dos clases de bienes, los bienes privativos y los bienes comunes.

Artículo 6°. Se considera bien privativo básicamente a la vivienda con sus instalaciones propias, de propiedad singular, exclusiva y legítima al propietario bajo el título correspondiente y es aquél no considerado como el bien de propiedad común, como servicio indiviso o servicio común del total del inmueble, por lo tanto cada propietario es considerado dueño único de su vivienda, patio de servicio, así como de los demás bienes que le pertenezcan, con las debidas limitaciones, derechos y obligaciones establecidas en el Código Civil, Escritura Constitutiva, Reglamento de Construcción y el presente Reglamento. Las instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias comprendidas en copropiedad, pertenecen al propietario y condómino de la vivienda a que sirven.

Artículo 7°. Bien común. Los bienes comunes son aquéllos al servicio de la comunidad, destinados a la satisfacción de necesidades de todos los condóminos, como lo son el terreno en que se encuentran los edificios, bardas que los cercan o delimitan, las colindancias del mismo, los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general, la entrada principal, jardines, albercas, estacionamientos y todas aquellas instalaciones y servicios destinados al disfrute o uso común. Bien común es aquel que no fue creado o destinado al uso exclusivo de una vivienda, son inseparables de la propiedad individual de los condóminos, por lo que dicha propiedad individual sólo podrá enajenarse, gravarse o arrendarse junto con los derechos y obligaciones sobre las propiedades comunes. Cada condómino es copropietario de los bienes comunes en proporción al valor de su parte privativa; el porcentaje indiviso se encuentra establecido en la escritura constitutiva; los muros que separan partes de propiedades privadas serán de propiedad común sólo de los propietarios de las viviendas que separan.

Artículo 8°. Con apego a lo establecido en el Artículo 3º del presente Reglamento, cada propietario podrá disponer de su vivienda según sea su decisión: usarla, arrendarla, gravarla o venderla; sin necesidad del consentimiento del resto de los condóminos o propietarios. Podrá ejercer todos los actos de dominio que desee sobre su propiedad de acuerdo con las limitaciones que establezcan las hipotecas que en un momento dado existieran, así como las que marcan el presente Reglamento, la Ley de Condominio, el Código Civil, el Reglamento de Construcción y la Escritura Constitutiva.

Artículo 9°. Todos y cada uno de los condóminos tiene la obligación de aportar una cuota de mantenimiento que cubrirá los gastos que se generen como resultado de la vida misma del condominio. Dicha cuota será fijada por la asamblea. La dimensión de las plantas altas, en cuanto a su extensión en área privativa, no significa que los propietarios de dichas viviendas tengan un derecho mayor de disfrute sobre el total de las áreas comunes que el resto de los condóminos. Las proporciones de cada vivienda se encuentran determinadas en la escritura constitutiva; dichas cuotas serán destinadas para los gastos de mantenimiento, conservación y fondos de reserva para las áreas comunes y administración del inmueble. Una vez fijadas las cuotas proporcionales, el pago de las mismas se hará mensualmente dentro de los diez primeros días de cada mes, debiéndose otorgar el recibo correspondiente por parte del administrador; el retraso en el pago de estas cuotas causará un interés mensual por el tiempo de duración de demora. El pago de estas sanciones será destinado al fondo de reserva. Dichas cuotas deberán ser pagadas oportunamente en la oficina del administrador sin necesidad de requerimiento alguno; la tasa de interés con que se grave será del 10%; todos los pagos podrán ser en efectivo, cheque, depósito bancario o transferencia interbancaria.

Artículo 10°. Si un condómino para su exclusivo provecho o el de algunos más condóminos decidiera aumentar los gastos comunes, él o los beneficiados, serán los encargados de aportar la cuota que cubra por completo estos gastos.

Artículo 11°. El hecho de que un condómino no haga uso personal de su vivienda, ya sea que ésta se encuentre arrendada o simplemente cerrada, no le exime del cumplimiento en el pago de las cuotas correspondientes así como del cumplimiento del presente reglamento.

Artículo 12°. Los pagos de cada vivienda correspondientes a luz, teléfono, gas, etc., serán pagados exclusivamente por el dueño o usuario de la misma. En igual forma, cada vivienda deberá pagar individualmente todos los impuestos y derechos que le correspondan, por lo que cada propietario deberá valuarla individualmente y por separado.

Artículo 13°. Son considerados gastos comunes: el alumbrado de áreas comunes, el gasto general, la cuota para gastos de mantenimiento y administración y servicio del inmueble, sueldos del personal administrativo y de vigilancia, gastos de reparación, mantenimiento o conservación de cualquier área común del conjunto, cuota para el fondo de reserva y todos aquellos que se decidan en la asamblea.

Artículo 14°. Será obligatoria la creación de un fondo de reserva, el cual será formado por las aportaciones proporcionales de los condóminos. Estas aportaciones deberán ser entregadas en efectivo, cheque, depósito bancario o transferencia interbancaria en la oficina del administrador, quien expedirá un recibo con la cantidad aprobada. El objetivo de este fondo es cubrir gastos imprevistos. Dichas aportaciones serán fijadas en asamblea, pudiendo cubrirse en pagos diferidos al momento del pago de las cuotas para gastos comunes mensuales, debiéndose invertir el monto del fondo de reserva en valores de renta fija con el fin de que los intereses que de esto se obtenga, reduzca el monto de las cuotas mensuales de los condóminos. Este fondo será manejado por el administrador, quien rendirá informe del mismo al Comité de Vigilancia y a la asamblea.

Artículo 15°. El condómino o condóminos que en forma reiterada no cumplan con el pago de sus cuotas o en el cumplimiento de cualquiera de sus obligaciones estipuladas en el presente reglamento, además de ser el responsable directo ante los afectados, podrá ser demandado por el resto de los condóminos con el fin de que se cumpla con sus obligaciones, o bien, podrán obligarlo a la venta de sus bienes, lo que será resuelto por la asamblea con una votación mínima de las tres cuartas partes (75%) del total de los condóminos, para proceder al juicio ante las instancias legales correspondientes.

Artículo 16°. En los casos en los que la persona que no cumpliera con el pago de sus cuotas u obligaciones fuera un ocupante no propietario, el administrador deberá avisar al condómino propietario para que éste solicite al ocupante de la vivienda la desocupación de la misma. En caso contrario, la asamblea o el administrador, por instrucciones de ésta, podrá proceder en contra del condómino o de su ocupante; el propietario no podrá prestar ni arrendar su propiedad si no se encuentra al corriente en el pago del mantenimiento; no se permitirá el acceso a ninguna visita a menos que se encuentre presente el propietario en el condominio.

Artículo 17°. Cuando por circunstancias personales un condómino desee ejercer algún derecho vulnerado en contra de otro, deberá presentar su queja de manera escrita y dirigida al administrador, quien tratará de dar solución a la misma, obligando a la parte infractora a apegarse a lo señalado en este Reglamento, la Ley de Condominio, el Código Civil, el Reglamento de Construcción y la Escritura Constitutiva. En caso de no resolverse dicha controversia se reserva su derecho para ejercitarlo en la vía legal que le corresponda.

Artículo 18°. Todos y cada uno de los condóminos podrán hacer uso de los bienes y servicios comunes de acuerdo al fin para el que fueron creados, sin que ello signifique un costo extra o que dicho uso establezca una restricción para otro o el resto de los condóminos.

Artículo 19°. En el supuesto de que un propietario renuncie o ceda su derecho de uso y goce de uno o varios bienes o servicios comunes, no significa que se libera de las obligaciones impuestas en el presente Reglamento, la Ley de Condominio, el Código Civil, el Reglamento de Construcción y la Escritura Constitutiva.

Artículo 20°. Todos los propietarios u ocupantes deberán hacer uso de su vivienda de manera tranquila y ordenada, abstenerse de realizar actos en contra de la moral y las buenas costumbres o realizar actividades peligrosas o insalubres que afecten la seguridad, comodidad y tranquilidad del resto de los condóminos y ocupantes. A partir de las 12 a.m., quedan prohibidos los ruidos excesivos tanto en el interior de las viviendas como en las palapas y demás áreas comunes. En caso de infringir esta disposición, el personal de seguridad hará una primera solicitud para que moderen el ruido; en caso de no hacerlo se pedirá el apoyo de seguridad pública, permitiéndoles el acceso al condominio.

Artículo 21°. Quedan prohibidas las mascotas en las áreas verdes del fraccionamiento, albercas y palapas (Asamblea 20/12/15). Por acuerdo de asamblea se permitirá el paseo de mascotas por las áreas grises (calzada de adoquín y pista para correr) siempre y cuando sean llevados con correa, y sus dueños recojan las heces fecales.

Artículo 22°. Los espacios para estacionamiento estarán destinados para el servicio del propietario y ocupante de la vivienda a que corresponda; por ningún motivo podrá ocupar un estacionamiento que no le corresponda, los cuales ya están designados, ni podrán usarse para almacenar objetos o dar un uso distinto para los fines para los que fueron creados.

Artículo 23°. Ningún ocupante del conjunto podrá entorpecer las entradas y áreas de circulación con objetos que dificulten el tránsito, tanto de personas como de vehículos, ya que dichas áreas son estratégicas para el buen funcionamiento del mismo y además son consideradas como áreas de uso común. Queda prohibida la instalación de tiendas de campaña, hamacas y columpios.

Artículo 24°. Los propietarios que decidan arrendar sus viviendas o que bajo otro concepto permitan a terceros el uso de las mismas, estarán obligados a estar al corriente con sus cuotas de mantenimiento, notificar por escrito al administrador a partir de qué fecha estará realizando el arrendamiento, el nombre completo del arrendatario, quien deberá entregar copia de su identificación oficial, así como recibir una copia y firmar de enterado de este reglamento. En el caso de las rentas vacacionales o por plataforma, los propietarios además deberán contar medidas y sistemas de prevención y cuidado respecto a la seguridad en general, mismas que serán notificadas a la administración.

Artículo 25°. Ninguna persona física o moral podrá subarrendar o prestar a terceros la propiedad rentada o prestada.

Artículo 26°. El condómino será solidario responsable de las obligaciones del ocupante, realizando ambos las notificaciones a que haya lugar al administrador.

Artículo 27°. En cuanto a los servicios comunes, en ningún caso serán para uso particular ni de limitación de dominio para ningún condómino, arrendatario o tercero; los condóminos deberán abstenerse, aún en su propiedad, de todo acto que afecte o impida la operación de dichas áreas comunes, estando obligados a mantenerlas en buen estado de funcionamiento y conservación.

Artículo 28°. Todos los ocupantes del condominio podrán hacer uso de las albercas indistintamente, siempre y cuando se apeguen a las disposiciones que para tal efecto estarán visibles en cada una de ellas.

• Se podrá hacer uso de las áreas comunes siempre y cuando el propietario esté al corriente de sus cuotas de mantenimiento.
• Se deberá moderar el comportamiento y lenguaje de los usuarios.
• Después de su estancia deberá dejar limpia el área utilizada.
• Se deberá moderar el volumen de aparatos musicales, y bajar el volumen después de las 11 p.m.
• Solo se podrán utilizar pelotas de plástico.
• Las personas que se encuentren alcoholizadas o bajo el efecto de otra sustancia tóxica, no podrán hacer uso de las áreas comunes.
• No se deberán utilizar las áreas comunes como tendedero.
• Queda prohibido utilizar las áreas comunes como salón de fiestas.
• Queda prohibido arrojar cenizas o colillas de cigarro en palapas, áreas verdes y albercas.
• Queda prohibido las bebidas y envases de vidrio en la orilla de las albercas.
• Queda prohibido el uso de inflables grandes en las albercas.
• Queda prohibido utilizar asadores fuera de las palapas.
• Queda prohibido hacer fogatas.
• Queda prohibido tener mascotas en las áreas verdes, albercas y palapas; las mascotas solo podrán pasear en las áreas grises con correa.
• Queda prohibido utilizar las áreas comunes como estacionamiento.
• Queda prohibido la colocación de hamacas.

Artículo 29°. De acuerdo a su destino, queda prohibida la instalación de establecimiento comercial alguno en el conjunto.

Artículo 30°. Queda estrictamente prohibido el tendido de ropa en áreas comunes, terrazas y balcones.

Artículo 31°. Queda estrictamente prohibido en el interior del condominio utilizar el circuito vehicular para practicar clases de manejo, realizar juegos y actividades que representen un peligro para los demás condóminos y departamentos, así como utilizar las áreas verdes y palapas para jugar fútbol.

Artículo 32°. Los condóminos deberán impedir el uso de sus bienes a sujetos considerados como indeseables, así como avisar de manera inmediata de cualquier hecho que pudiera afectar a la propiedad o a sus servicios o instalaciones.

Artículo 33°. Las reparaciones u obras de áreas comunes como lo son los muros y pisos serán por cuenta y riesgo de los condóminos, estando las mismas a cargo del administrador; sólo en ausencia del mismo y cuando así lo requiera el caso por considerarse de urgencia, podrán llevarse a cabo visitas de supervisión por los condóminos, ya que ningún condómino podrá realizar a título personal y bajo ningún concepto obra alguna en las mismas.

Artículo 34°. Las obras que sean consideradas peligrosas para la conservación y seguridad del condominio, así como aquellas que impidan a uno o varios condóminos el acceso o uso a un bien común se encuentran prohibidas, salvo previo acuerdo entre los mismos; en caso contrario, el condómino afectado tendrá derecho a ser indemnizado según sea su criterio.

Artículo 35°. Cuando se haga necesaria la reparación de un área común colindante a una o varias viviendas, los propietarios de las mismas se encuentran obligados a permitir su ejecución e inclusive el acceso a sus propiedades, a las personas encargadas de dichas obras.

Artículo 36°. Queda prohibido hacer cualquier remodelación en las fachadas que altere la uniformidad del conjunto, así como sembrar plantas en las áreas comunes que hagan raíces que dañen los cimientos de los módulos o provoquen humedad en las paredes de los mismos.

Artículo 37°. En todos los casos de obra, reparación o modificaciones en los interiores de una vivienda que pudieran afectar a otra, éstas deberán efectuarse bajo la vigilancia del administrador con el objeto de verificar que las mismas no afecten en ningún modo al conjunto. El condómino que las realiza deberá permitir en horas hábiles el acceso a su vivienda para tales efectos. El horario para hacer reparaciones será de las 10:00 a las 18:00 horas de lunes a domingo.

Artículo 38°. Será atribución de la asamblea y la comisión de obras, el autorizar obras que requieran la perforación de muros, siempre y cuando éstas no afecten en ningún aspecto el inmueble. Será el condómino que efectúe la obra el único responsable de las consecuencias a que la misma pueda dar lugar, quedando prohibida la apertura de puertas y ventanas hacia áreas de circulación general o fachadas comunes.

Artículo 39°. Las reparaciones de cada vivienda correrán a cargo del propietario de la misma; se encuentran terminantemente prohibidas las modificaciones en los departamentos que afecten los muros de carga o elementos esenciales del inmueble que puedan perjudicar su estabilidad y seguridad. Las obras de reparación deberán realizarse de lunes a viernes con un horario de 8 a.m. a 6 p.m., y los sábados hasta la 1 de la tarde; los domingos queda prohibida cualquier reparación que pueda afectar la tranquilidad de sus vecinos.

Artículo 40°. Para la instalación de aires acondicionados, antenas y tanques de gas será necesaria supervisión del administrador.

Artículo 41°. Queda estrictamente prohibido todo aquello que altere la uniformidad o buen aspecto de las fachadas o exteriores de los edificios como sería el cambio de color en el exterior de una determinada vivienda, colocación de rejas o techumbres; queda prohibido sembrar plantas y árboles que hagan raíces que puedan dañar los cimientos de los módulos o provoquen humedad en los mismos.

Artículo 42°. El condómino que desee vender su vivienda y ésta se encuentre bajo gravamen, deberá notificar al administrador y a quien lo haya financiado, su deseo de venta y los pormenores. La venta en cuestión deberá considerar el total del departamento, ya que no son objeto de venta las partes de la misma como podría ser el patio de servicio o alguna recámara.

Artículo 43°. La reparación de defectos que no sea posible hacer cumplir a la constructora correrá a cargo de los condóminos en la proporción que a cada uno corresponda, previo acuerdo entre los mismos.

Artículo 44°. Será responsable directo ante el resto de los condóminos aquel que con el incumplimiento u omisión del presente Reglamento dañe o perjudique a un tercero.

Artículo 45°. La voluntad de la mayoría de los condóminos será la que rija el condominio expresándola por medio de su reunión o asamblea.

Artículo 46°. La Asamblea tendrá las siguientes facultades:

1. Nombrar y remover al administrador.
2. Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las que corran a cargo de los condóminos por actos de aquél, ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo.
3. Nombrar y remover al Comité de Vigilancia, que podrá constituirse con una y hasta cinco personas.
4. Nombrar y remover a los 4 Presidentes de Lote, en los cuales recae la representación de cada lote respectivamente, así como coadyuvar en las tareas encomendadas al administrador y Comité de Vigilancia.
5. Resolver sobre la garantía que deba otorgar el administrador para caucionar el fiel desempeño de su cargo.
6. Examinar y, en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideración.
7. Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
8. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración y otro fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio.
9. Fijar las modalidades con que se garantice el pago de las cuotas a cargo de cada condómino.
10. Acordar que se proceda contra el administrador por infracción a la Ley de Condominio, al presente Reglamento, a la Escritura Constitutiva o cualquier disposición legal aplicable.
11. Instruir al administrador para el cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes del condominio.
12. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común, sin perjuicio de las funciones conferidas al administrador.
13. Modificar la Escritura Constitutiva del condominio y el Reglamento del mismo, en los casos y condiciones que prevean la una y el otro, dentro de las disposiciones legales aplicables.
14. Las demás que le confieran el presente Reglamento, la Ley de Condominio, la Escritura Constitutiva y demás disposiciones aplicables.

Artículo 47°. Las asambleas podrán convocarse de manera ordinaria y extraordinaria. Las ordinarias deberán celebrarse cada seis meses, con el fin de dar a conocer los estados financieros que presente el administrador, aprobar el presupuesto anual, informar sobre el estado que guarda la administración del condominio y para tratar cualquier otro asunto de interés común. Las extraordinarias podrán celebrarse cada vez que se consideren necesarias, dando a conocer los asuntos por los que se invita a la misma en la convocatoria respectiva.

Artículo 48°. Las convocatorias para la celebración de asambleas ordinarias se harán, por lo menos con diez días de anticipación, de acuerdo a las siguientes disposiciones:

1. La convocatoria expresará día, hora y lugar dentro del condominio en que deberá celebrarse la asamblea.
2. Los condóminos o sus representantes serán notificados mediante la entrega de la convocatoria respectiva en la unidad de propiedad exclusiva. Además, el convocante colocará la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio o en los establecidos en el presente Reglamento.
3. Podrán convocar a asamblea, de acuerdo con lo que establece la Ley de Condominio:
   • El administrador,
   • El Comité de Vigilancia, o
   • Cuando menos el 25% del total de los condóminos.
   • Los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración no tendrán derecho de convocar.
4. Cuando la asamblea se celebre en virtud de la primera convocatoria, se requerirá de una asistencia del 75% del total de los condóminos; cuando se realice en segunda convocatoria, el quórum se integrará con el 51% de los condóminos. En caso de tercera convocatoria, la asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan y las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes.
5. Las determinaciones adoptadas por las asambleas en los términos de la Ley de Condominio, del presente Reglamento y de las demás disposiciones legales aplicables, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
6. Entre la segunda convocatoria y la celebración de la asamblea respectiva, el plazo mínimo será de media hora; y entre la tercera convocatoria y su celebración, mediará el mismo plazo.
7. En los casos de suma urgencia, se realizarán las convocatorias para asamblea extraordinaria con la anticipación que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo demás a las disposiciones de la Ley de Condominio y del presente Reglamento.
8. Cuando por la importancia del o los asuntos a tratar en la asamblea se considere necesaria, el administrador, el Comité de Vigilancia o cuando menos el 25% de los condóminos, podrán solicitar la presencia de un Notario Público o de un representante legal.

Artículo 49°. Las decisiones que se tomen en la asamblea serán de carácter obligatorio aún para aquellos condóminos que no hayan asistido o votado en la misma, siendo el administrador la persona encargada del archivo de convocatorias, listas de asistencia, votos y actas levantadas, mismas que deberá exhibir a la vista del condómino que así lo requiera.

Artículo 50°. En cada asamblea deberá nombrarse, por mayoría, un presidente; el secretario será el administrador, quien levantará un acta en el libro destinado para ese fin. Las actas deberán ser firmadas por el presidente y el secretario.

Artículo 51°. Las resoluciones de la asamblea serán por mayoría de votos; los condóminos podrán ser representados por apoderados que así lo acrediten, siendo la votación personal, nominal y directa. En los casos de copropiedad, los copropietarios deberán nombrar entre ellos a una sola persona que será quien los represente.

Artículo 52°. En los casos en que estén involucrados uno o más condóminos en que se requiera votación, éstos no tendrán derecho a voto.

Artículo 53°. En los casos en que se requiera la inversión o gastos para un bien o servicio que beneficie en mayor o menor proporción, el pago de los mismos podrá ser de acuerdo al uso que cada uno haga de ellos y contando con más del 50% de la votación a favor.

Artículo 54°. Los gastos voluntarios sólo podrán realizarse previo acuerdo de la asamblea.

Artículo 55°. El número de votos a que tenga derecho cada condómino, irá en función del porcentaje que el valor de la vivienda de cada propietario represente del total del inmueble.

Artículo 56°. Por el acuerdo de un mínimo del 75% del total de los propietarios, podrá modificarse el presente Reglamento; si menos del 25% del total de condóminos se niega a dicha reforma, la mayoría podrá exponer a la consideración de las autoridades que corresponda el caso; cuando los oponentes representen una tercera parte del total, su voto se considera inatacable, pudiendo poner al tanto de su inconformidad a las autoridades que correspondan para su debida intervención.

Artículo 57°. Será el administrador la persona física o moral la responsable directa de la administración del total del inmueble, siendo éste designado por mayoría de votos de los condóminos reunidos en Asamblea. La remuneración del Administrador será establecida por la Asamblea.

Artículo 58°. Son obligaciones del administrador:

1. Cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes del condominio.
2. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos.
3. Mantener y operar las instalaciones y servicios generales.
4. Realizar todos los actos de administración y conservación.
5. Realizar las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente.
6. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que se designe a otra persona.
7. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración, y de reserva, así como las cuotas que establezca la asamblea.
8. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente.
9. Otorgar recibo por las cantidades que recaude.
10. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de su recepción por éste o por la persona que para ello hubiere autorizado, el estado de cuenta que comprenda, por lo menos:
    • Relación de los gastos efectuados durante el mes anterior.
    • Relación de ingresos del mes anterior con expresión de su origen, así como de los recursos existentes.
    • Relación de condóminos con expresión de las cuotas pagadas y de las pendientes de pago.
    • Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses.
    • Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio.
    El condómino tendrá un plazo de cinco días, contados a partir de la entrega de dicho estado para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo, se considera que está de acuerdo con el mismo.
11. Rendir a la asamblea de condóminos la cuenta anual de su gestión y formular una propuesta de presupuesto de gastos para el año siguiente.
12. Exigir la responsabilidad en que incurran los condóminos por realizar innovaciones o modificaciones que afecten a los bienes comunes.
13. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador, conjuntamente con el presidente de la Asociación Civil, tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley. En caso de fallecimiento del administrador o por su ausencia por más de tres meses sin previo aviso, el Comité de Vigilancia podrá asumir estas facultades, hasta en tanto se designe un nuevo administrador.
14. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la Ley de Condominio, a la Escritura Constitutiva y al presente Reglamento.
15. Cuidar de la debida observancia de las disposiciones de la Ley de Condominio, del presente Reglamento y de la Escritura Constitutiva.
16. Cumplir las demás funciones y obligaciones que establezcan a su cargo la Ley, el presente Reglamento, la Escritura Constitutiva y las demás disposiciones aplicables.

Artículo 59°. Será el administrador el apoderado general de todos los condóminos con la representación legal para actos de administración, pleitos y cobranza.

Artículo 60°. En el caso de una administración no profesional, el administrador durará en su cargo un periodo de 2 años, pudiendo ser reelecto por la asamblea en dos periodos consecutivos más y, posteriormente, en otros periodos no consecutivos.

Artículo 61°. Debido al incumplimiento por parte del administrador de algunas de sus funciones, uno o varios condóminos podrán convocar a Asamblea para solicitar una explicación de su conducta, o en su caso removerlo de su cargo sin importar que el período de su nombramiento no haya llegado a su fin, no sin antes haber entregado un estado financiero completo al comité de vigilancia (éste a su vez a la asamblea) y de haber irregularidades deberá permanecer hasta su esclarecimiento sin percibir salario o remuneración alguna.

Artículo 62°. Cualquiera de los condóminos que cumpla con las especificaciones del concurso emitido por el Comité de Vigilancia para el efecto, podrá ser nombrado administrador sin que esto signifique que es forzoso que el administrador sea condómino o propietario de una o más viviendas del conjunto.

Artículo 63°. Los condóminos deberán contar con un Comité de Vigilancia integrado por uno o hasta cinco condóminos, dependiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, mismos que actuarán de manera colegiada. Una minoría que represente por lo menos el 25% del número total de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales.

Artículo 64°. El nombramiento de los miembros del Comité de Vigilancia será por un periodo de 2 años, desempeñándose en forma honorífica. Podrá reelegirse sólo a la mitad de sus miembros por un período consecutivo, excepto el presidente que en ningún caso podrá ser reelecto en período consecutivo.

Artículo 65°. El Comité de vigilancia tendrá las siguientes funciones y obligaciones:

1. Cerciorarse de que el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea.
2. Vigilar que el administrador cumpla con las funciones que le corresponde de acuerdo con la Ley de Condominio y el presente Reglamento.
3. Dar su conformidad para la realización de las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente.
4. Constatar y supervisar la inversión de los fondos.
5. Verificar los estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la asamblea.
6. Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria.
7. Informar a la asamblea sobre la revisión que haga de los adeudos de condóminos que el administrador reporte como incumplidos.
8. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio.
9. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.
10. Convocar a asamblea, cuando a requerimiento por escrito, el administrador no lo haga dentro de los tres días siguientes a la petición o, cuando a su juicio, sea necesario.
11. Solicitar la presencia de un fedatario público en los casos previstos en la Ley de Condominio, o en los que se considere necesario.
12. Cubrir las funciones de administrador en los casos previstos en el párrafo segundo de la fracción XIII del Artículo 58.
13. Las demás que se deriven de la Ley de Condominio, de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo, así como de la Escritura Constitutiva y del presente Reglamento.

Artículo 66°. Cada lote que constituye el condominio deberá estar representado por un presidente, ante el cual podrán hacer llegar de forma verbal o escrita quejas o sugerencias para el buen funcionamiento del conjunto, ya que actuarán en coadyuvancia con el administrador y Comité de Vigilancia.

Artículo 67°. Es recomendable que todos y cada uno de los condóminos cuenten con un seguro que ampare su vivienda y parte común contra incendio, temblor o cualquier siniestro que pueda afectar su seguridad o la de los demás. En caso de no contar con dicho seguro el propietario que causara daño a terceros estará obligado a cubrir la reparación total del daño.

Artículo 68°. Cuando alguno de los condóminos propietarios, visitas u ocupantes de su vivienda causen daños o perjuicios, ya sea en forma directa o por negligencia al conjunto, será el propietario el responsable de pagar los daños, independientemente del acuerdo a que éste llegue con la persona que ocupa la vivienda y que haya causado el daño en cuestión.

Artículo 69°. Cuando los daños causados exijan una reparación urgente, ésta se hará con cargo a la administración sólo de manera temporal, ya que la persona que cause el daño deberá establecer un convenio con la administración para obligarse a cubrir el importe total de la reparación.

Artículo 70°. Un 51% en adelante del total de los condóminos podrá decidir la reconstrucción, demolición o venta del condominio debido a la vetustez del mismo.

Artículo 71°. En caso de siniestro, y que un perito calificado determinara como destruidas más de las tres cuartas partes del condominio, los propietarios podrán decidir la reconstrucción, demolición, división del terreno o la venta del mismo, con un mínimo del 51% de votos del total de condóminos.

Artículo 72°. Si la destrucción del inmueble en caso de siniestro no fuera de proporciones graves, según el debido peritaje, las decisiones con respecto a la reconstrucción, demolición o venta del inmueble, deberán tomarse con una votación unánime y mínima del 75% del total de condóminos, quedando la minoría oponente obligada a unirse y cumplir con los acuerdos tomados por la mayoría o proceder en un plazo no mayor de 180 días a la enajenación de los mismos.

Artículo 73°. Deberá celebrarse asamblea para la interpretación y aplicación del presente reglamento cuando éste suscite controversias que requieran de un arbitraje; en el caso de que las partes interesadas no llegasen a un acuerdo, éstas podrán recurrir a las autoridades o tribunales civiles para el arbitrio o decisión sobre el mismo.